
近期楼市依然暗流涌动,并不算新鲜事的“地方国资扎堆卖房”事件再掀波澜。
国资集中挂牌售房,是不是真的低于市场价?普通购房者能否捡漏?凤凰网房产致电某国资交易平台,内部人士表示:“并不完全这样。国有资产出售,前提是已经通过价格评估,如果购房者想找比市场价低30%或20%的捡漏房,基本上是不可能的。”
该国资售房人员称,“国企转让资产,只有通过指定的产权交易所出售,不会在其他中介平台展示,出售的价格基本是跟当前的市场成交价一致的,议价的空间较小。”
针对是否可以现场看房,该负责人称,需要提前一天通知,可以安排相关工作人员带看。
业内认为,国资出售存量资产,一部分是出于地方财政“钱袋子吃紧”的无奈之举,另外也是政策推动下盘活“沉睡资产”的主动选择。
三大动因
过去曾是寻常的资产处置行动,如今变成一场集体动作,各地国资平台加速出清存量资产,背后也暗藏不少玄机。
先看西昌,当地政府委托拍卖公司一口气挂出144套房源,分成三个“打包套餐”:礼州中学35套学区房,最小33平米,均价才3017元/平米;袁家山69套小区房,平均4997元/平米;西城东城40套改善房,均价5799元/平米。
福州也不甘示弱,11月5日长乐区挂出51套商品房,总价44.7万到153.6万不等,均价1.1万/平米。另外,还挂出302套已办证住宅,均价约2万/平米,引起行业不小的震动。
在北京,亦有国资旗下房企挂出不少房源,其中不乏西城、海淀等核心区域。广州、烟台、淄博等地国资也加入“卖房大军”,包括存量车位、商铺等。
拆解国资为何频频出售资产,原因并不复杂。
其一,资金压力下的回血选择。地方国资公司近年来承担了地铁建设、道路改造、园区开发等大量基建工程,这些项目往往需要巨额资金投入。随着房地产市场持续低迷,土地出让收入大幅缩水,部分城投公司面临双重困境:既要承担城市基础设施建设,又涉足房地产开发。在项目销售遇阻、资金回笼困难的情况下,前期投入的资金却持续产生债务利息。此时,变卖闲置的房产、商铺、车位等固定资产,成为最直接有效的资金回笼方式。
其二,资产优化中的瘦身策略。房产持有并非零成本,空置房产需要持续缴纳物业费、维修费等,却无法产生收益。部分商铺的租金收益已远低于当初的买入价,投资回报率持续走低。更有甚者,因政策调整或地段发展不如预期,部分房产面临贬值风险。这些“沉睡的资产”占用大量资金却无法创造效益,国资企业通过出售存量资产来优化配置,将资金投向更有价值的领域,也情有可原。
其三,政策推动下的盘活行动。当前,多个省份积极推进国有“三资”改革,即国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化。通过将闲置房产推向市场,不仅增强了地方财政实力,还提高了资产利用效率。特别是部分保障房或经适房因人口流动变化出现供给过剩、长期闲置的情况,通过市场化销售实现物尽其用,符合当前提高存量资产效率的政策方向。
那么,国资加入售房“大军”,是否会挤兑原本已饱和的二手房市场?影响楼市格局?答案也是肯定的。
加剧市场竞争
大量国资房源涌入市场,直接增加了房产供给量。在需求未同步增长的情况下,供需关系被打破。
数据显示,在房源集中抛售的某区域,二手房挂牌量一个月内增长20%-30%,导致同区域二手房价格出现5%-10%的降幅。全国范围内,多地国资平台抛售房产加剧了市场竞争,部分城市二手房价格整体松动,市场信心和预期发生改变,购房者观望情绪加重。
诚然,对于购房者而言,供需关系的改变意味着有更多选择空间,即便国资房源受限于政策要求,整体不能低于市场价,但在市场价走低的情形下,仍为刚需购房者提供了低价购房的机会。
另一面,对于地方经济的长远发展,或许也有深层的意义。在土地出让收入下降的情况下,国资房产出售所得资金能为地方政府提供重要支持,用于城市建设、民生保障等领域。通过出售低效、闲置房产,地方国资可将资金重新配置到更具发展潜力和回报率的产业中,推动地方经济结构调整。同时,实现资源优化配置,提高资源利用效率。
不过值得注意的是,地方国资扎堆卖房现象,从短期看,供需关系仍将持续调整,价格波动可能持续一段时间。
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